«Ажиотаж сейчас огромный». Риелторы из Грузии, Сербии и Армении столкнулись с новым потоком запросов от россиян. В Казахстане новой волны эмигрантов из России пока не видят

С лета 2026 года в России распространяются слухи о том, что власти могут объявить новую волну мобилизации. Владимир Путин называет их «чушью» и говорит, что необходимости в призыве сейчас нет, но многие россияне все равно на всякий случай уезжают за границу. С начала полномасштабной войны самыми популярными для переезда направлениями остаются Грузия, Армения и Сербия. Одними из первых массовую эмиграцию россиян в эти страны замечают местные риелторы. «Медуза» узнала у агентов по недвижимости в Тбилиси, Ереване и других городах, увеличился ли спрос на аренду за последние несколько месяцев, насколько уже выросли цены — и чем новые клиенты отличаются от эмигрантов 2022 года.

Имена собеседников изменены по их просьбе.

Грузия

«Никто не хочет повторения 2022 года»

Две самых массовых волны эмиграции из России случились в первый год полномасштабного вторжения в Украину: сначала — в феврале и марте, затем — в сентябре, когда Владимир Путин объявил «частичную» мобилизацию. В 2022 году Грузия приняла самое большое число граждан РФ и за последние четыре года стала одним из главных центров российской эмиграции. 

По данным грузинского МВД, в первый год российско-украинской войны в страну въехало около 1,5 миллиона россиян. 62,3 тысячи из них Национальная служба статистики Грузии («Грузстат») называет мигрантами. 

В 2026 году, по данным «Грузстата», в Грузии до сих пор живет более 37,7 тысячи граждан РФ (всего в стране проживает 3,9 миллиона человек).

Россиянка Анна давно переехала в Грузию, уже девять лет она работает риелтором в Тбилиси. С конца июля она наблюдает растущий спрос на квартиры среди россиян. Сейчас Анна получает до пяти заявок в час — по ее словам, это очень много. Новые клиенты узнают о ней через сарафанное радио.

«[Люди, которые хотят снять квартиры], едут в панике, без плана действий и без сил после переезда. Бюджет в основном на 500 долларов», — рассказывает Анна.

Риелтор говорит, что новые клиенты моложе тех, кто обращался к ней раньше, — многим еще нет 30, у большинства нет опыта в поиске жилья.

Цены на аренду квартир, по словам Анны, пока выросли ненамного — на 50–100 долларов. В начале 2026 года в Исани или Сабуртало — крупных спальных районах Тбилиси — можно было снять квартиру за 550 долларов. Сейчас даже в строящихся домах жилье сдают за 600–700 долларов (сдача квартир в домах, где строительство еще не окончено, — распространенная практика в Грузии; как правило, цены на аренду там ниже рыночных). 

Кроме того, продолжает Анна, в последнее время собственники не хотят сотрудничать с риелторами и считают, что сами сдадут квартиры. Вероятно, так они пытаются сэкономить: в Грузии агентам по недвижимости платят не арендаторы, а владельцы сдаваемых квартир.

«Никто не хочет повторения 2022 года, но рост цен будет однозначно», — уверена Анна. По ее прогнозу, квартиры, которые сейчас стоят 600–700 долларов, через несколько месяцев могут начать сдавать за 900–1100 долларов — при условии, что в Грузию приедет больше людей и спрос на жилье вырастет.

Еще одна риелтор из Тбилиси, с которой поговорила «Медуза», — россиянка Ирина. Она работает в городе с 2022 года. Ирина заметила, что в конце лета в Грузии выросло число россиян и, соответственно, спрос на аренду жилья. В первой половине 2026-го рынок был стабильным: желающие снять квартиру могли выбирать среди разных вариантов и арендовать то, что им нравится. В последний же месяц «хорошие, достойные варианты держатся на рынке день-два», говорит Ирина. Квартиры, которые год назад стоили 600–700 долларов в месяц, сейчас сдаются за 800–900.

«Можно прийти на просмотр квартиры за 700 долларов, а она оказывается уже сдана — за 800. Потому что кто-то захотел этот вариант и предложил цену побольше. Либо владелец заявил цену выше, и люди согласились», — рассказывает Ирина. 

Россияне, белорусы и украинцы стали чаще интересоваться покупкой квартир в Грузии, отмечает риелтор. Она добавляет, что в этом году в Грузии растут и цены на продажу квартир, но связывает это с подорожавшими стройматериалами и мебелью. «Если в августе прошлого года готовую квартиру в законченном, хорошем доме в популярном районе Сабуртало можно было купить за 120 тысяч долларов, то сейчас такая квартира будет стоить около 130 тысяч и может продаться за короткий срок, максимум за месяц», — объясняет риелтор.

По ее словам, среди ее русскоязычных клиентов много тех, кто уезжал в Европу и Азию — там им не понравилось, и они решили вернуться в Грузию. Чаще всего это молодые IT-специалисты в возрасте около 25 лет с семьями, уточняет Ирина. 

Собеседница «Медузы» считает, что спрос на жилье в Грузии не будет таким массовым, как в 2022 году. По ее прогнозам, ситуация скоро стабилизируется: многие клиенты прямо говорят, что уехали из России на два-три месяца. Одни планируют вернуться обратно, другие — попытаются переехать в Европу.

«По моему опыту, через три-четыре месяца все начнет плавно снижаться, как это уже и происходило», — считает Ирина.

В условиях наплыва россиян не удается качественно обрабатывать запросы и заселить людей в то жилье, которое им гарантированно понравится. «[Тяжело], когда ты договариваешься с собственником и клиентом, вы приходите на квартиру, посмотрели — и через полчаса ее сдали [другим людям], — жалуется риелтор. — Или можно еще не доехать до квартиры, а она уже будет арендована».

Сербия

«Если так будет происходить дальше, скоро здесь начнут недолюбливать русских»

С 2022 года Сербия тоже стала популярным направлением для эмиграции из РФ. С 24 февраля по 2 ноября 2022-го, по данным сербского МВД, в стране зарегистрировались более 140 тысяч граждан России. А сербский ВНЖ с 2022-го по 2025-й получили почти 70 тысяч.

Летом 2026 года в Сербии, как и в Грузии, вырос спрос на аренду квартир. Россиянин Андрей, с 2022-го работающий риелтором в Нови-Саде — втором по величине городе в стране, — рассказывает «Медузе», что с конца июля ему поступает гораздо больше заявок на просмотры жилья для долгосрочной аренды — по несколько сообщений в день. Раньше Андрей мог не получать сообщений от потенциальных клиентов около недели. 

Пока цены на квартиры в Сербии выросли не сильно, отмечает Андрей. Стоимость аренды в Нови-Саде сейчас — от 400 до 700 евро. По сравнению с 2022 годом цены снизились: тогда стоимость тех же квартир достигала 800–1000 евро. Однако с конца июля снять жилье стало сложнее: на одну квартиру — причем независимо от ее состояния — выстраивается целая очередь из интересующихся россиян. Многие из них, как и в Грузии, сами готовы платить больше за понравившийся вариант.

«Сейчас число квартир сильно ниже, чем количество желающих их снять. Весной можно было ходить, выбирать, думать. Какие-то квартиры могли сдаваться месяц. А теперь мы с ребятами приходим на просмотр и буквально расходимся в дверях со следующими, а на первом этаже ждут еще люди. В итоге квартиру сразу же снимают те, кто готов не думать над вариантами», — описывает ситуацию Андрей.

Риелтор предполагает, что причины высокого спроса — в слухах о новой мобилизации после выборов в Госдуму, а также в отключении интернета в России. По его словам, сейчас в Сербию стали приезжать люди, которых раньше «не сильно волновали война, санкции и моральная составляющая всего этого». По словам Андрея, за месяц ему написали уже несколько пользователей с российскими гербами и флагами в никнеймах. Они говорят, что в России «все хорошо, просто работать неудобно, поэтому решили переехать», добавляет риелтор.

В августе Андрей перестал продвигать свои услуги в соцсетях — пока ему хватает клиентов и без дополнительной рекламы. По словам риелтора, некоторые его коллеги уже задумываются о повышении комиссии: «Слишком много народу, квартир меньше, поэтому можно брать не 50% арендной стоимости, а 100%, и люди все равно будут снимать». Он отмечает, что сейчас спрос на жилье среди российских эмигрантов достиг пика с начала 2024-го (тогда спрос заметно пошел на спад). 

Рост спроса и цен будет зависеть от ситуации в России и от того, объявят ли после выборов мобилизацию, считает Андрей. Сейчас к нему обращаются даже те, кто только готовится к отъезду из РФ. «[Летом] некоторые спрашивали о наличии квартир на середину сентября», — поясняет риелтор.

«По моим ощущениям, больший процент тех, кто сейчас едет, потом вернется обратно. Если ничего сверхъестественного не произойдет и все будет примерно так же, как сейчас, думаю, многие посидят здесь и уедут до конца года. Может быть, в начале следующего», — предполагает Андрей.

С ним согласен риелтор Петр, который работает в Белграде. По его словам, со второй половины августа в Сербию приезжает «очень много русских», поэтому квартиру снять сложнее.

«Такого здесь с 2022 года не было. Часто мы приходим с клиентами на просмотр квартиры, а перед нами стоит очередь из пяти-шести человек. Первые зашедшие видят эту очередь и сразу же дают залог. Ажиотаж сейчас огромный. Эта волна прилетающих россиян не очень удачно пришлась на сентябрь, когда в Белград едут сербские студенты и тоже ищут квартиры в аренду», — рассказывает риелтор. 

Цены на жилье в сербской столице с конца июля выросли примерно на 20–30%, отмечает Петр. Сейчас квартира в центре Белграда стоит от 600 до 1000 евро. 

Большинству новых эмигрантов из России, продолжает Петр, меньше 45 лет. Приезжают как одинокие люди, так и целые семьи. Среди них часто попадаются те, кому страна сразу же не понравилась.

«Проблема в том, что Сербия — небольшая страна, и сильный наплыв людей может вызвать недовольство местных. Многие принципиально не сдают жилье иностранцам — переживают, что сербскому студенту из-за русских не хватит квартир. Если так будет происходить дальше, скоро здесь начнут недолюбливать русских. Надеюсь, до этого не дойдет», — считает Петр.

Армения

«Изменился портрет арендатора»

Армения тоже стала одним из самых популярных направлений для россиян, уехавших за границу из-за войны и мобилизации. Многих она привлекла тем, что для пересечения границы достаточно внутреннего паспорта россиянина. 

В августе 2024 года Служба миграции Армении сообщала, что в стране находилось около 40 тысяч граждан России с законным правом проживания или действующим ВНЖ (россияне не обязаны получать эти документы, и многие живут без них).

Летом 2026-го агенты по недвижимости снова заметили возросший интерес к аренде жилья со стороны граждан России. Александр, российский эмигрант, работающий риелтором в Ереване с 2022-го, заметил повышение спроса во второй половине июля. Август и сентябрь, по его словам, «были очень активными». Клиенты находят Александра через крупный телеграм-канал, где он размещает предложения об аренде и продаже квартир. 

Александр говорит «Медузе», что «сейчас на рынок выходит не очень приятный контингент», имея в виду новых российских эмигрантов. «Очень сильно отличаются от тех, кто снимал жилье раньше, специфические люди. Их отличают закрытость, настороженность, маргарин в голове по поводу „не все так однозначно“», — поясняет риелтор. 

Он добавляет, что из России «также едет много молодежи, которым в 2022 году было лет по 17». «Вот им хочется помочь. Эти молодые люди адекватно себя ведут, но многие из них не понимают, что едут на Кавказ. А некоторых пожилых армянских собственников отпугивают мальчики с накрашенными ногтями. Хотя в плане общения молодежь ведет себя тактичнее и корректнее, чем многие приезжие 35–40 лет с понтами и фразами в духе „У нас в России так не принято“», — говорит Александр.

Цены на аренду в Ереване выросли примерно на 30–50% по сравнению с началом года, продолжает риелтор. Сейчас, по его словам, хорошая двухкомнатная квартира в центре стоит около тысячи долларов в месяц, при этом еще весной такое жилье сдавали за 700 долларов. Риелторы ожидают ценового пика в октябре. Его снижение они прогнозируют через 9–10 месяцев, но предупреждают, что этого может и не случиться — из-за летнего сезона и наплыва в Армению туристов, из-за которых доступного жилья временно становится меньше.

Риелтор Кристина — россиянка, живущая в Армении с 2018 года, — подтверждает, что спрос на долгосрочную аренду в Ереване вырос с конца июля. По ее словам, сейчас желающих снять квартиры вдвое больше, чем зимой и весной. Ей часто пишут люди, которые еще находятся в России и пока только планируют переезд.

Квартиры в Ереване стоят дешевле, чем в 2022 году, но дороже, чем в 2024-м, говорит Кристина «Медузе». Например, в марте 2022-го жилье на окраине стоило 800–900 долларов, в центре — от 1,2 тысячи. В 2024 году цены упали, и квартиру на окраине Еревана можно было снять уже за 500–600 долларов, а в центре — от 800.

Кристина видит проблему в том, что многие квартиры в Армении не соответствуют цене, которую просят собственники. Сейчас владельцы требуют по 700–800 долларов за жилье со старым ремонтом или расположенное в отдаленных районах.

Как и ее коллеги в других странах, собеседница «Медузы» обращает внимание на то, как «изменился и сам портрет арендатора»:

Поначалу [в 2022-м] из России приезжали преимущественно удаленщики, а сейчас среди релокантов все чаще встречаются люди, которые рассматривают работу, например, в сфере обслуживания. В 2022-м люди эмигрировали с более-менее готовым планом на жизнь здесь: работа, бюджет на жилье и дальнейшая локация были понятны. Сейчас все немного иначе. Некоторые приезжают даже с кредитками — лишь бы доехать и снять жилье на первое время.

Казахстан

«Россиян не прибавилось ни на один процент»

Четыре года назад Казахстан оказался в топе популярных направлений для эмиграции у россиян. По официальным данным, в сентябре 2022 года туда въехали 406 тысяч граждан РФ. Но вскоре правительство ужесточило миграционную политику и правила получения ВНЖ. А уже в 2026-м Казахстан превратился в опасную для эмигрантов из России страну: их могут задержать и выслать по запросу российских властей.

Вероятно, все это повлияло на популярность Казахстана среди российских эмигрантов: риелторы, с которыми поговорила «Медуза», не видят увеличения спроса на жилье с их стороны.

«Ажиотаж был четыре года назад, а сейчас — нет. Не сказать, что скупают квартиры, да и с арендой ситуация не изменилась. Россияне приезжают и уезжают, все как обычно», — говорит риелтор Тамара из Алматы.

Агент по недвижимости Дмитрий, тоже работающий в Алматы, рассказывает «Медузе», что его коллеги ожидали потока приезжающих россиян в Казахстан, так как видели новости о топливном кризисе и слухах о мобилизации в России. Но спрос так и не вырос. Дмитрий связывает это с усложнением легализации эмигрантов в стране: «Раньше 90% клиентов были эмигрантами из России. А сейчас хорошо, если 10% от всего потока. Люди сюда просто не едут».

Цены на недвижимость в Алматы за последние пару месяцев выросли на 10–20%, но причина, по словам Дмитрия, — в начале учебного года и притоке студентов в крупные города. Собеседник «Медузы» сетует, что в отличие от грузинских, сербских и армянских коллег казахстанские риелторы в этом году не смогут заработать больше:  

Для нас это боль: все риелторы ждали, что в Казахстан приедет много народу. Но россиян не прибавилось ни на один процент. Более того, по ощущениям, полгода назад их было больше. Сейчас к нам чаще обращаются местные. А приезжих россиян — не больше, чем иностранцев из Европы.