הרוכשים איבדו אמון וטענו שלבניין יצא "שם רע" - היזם לא יתקן את ליקויי הבנייה

ביהמ"ש קבע כי יזמית נדל"ן, שהקימה פרויקט מגורים בירושלים, איבדה את זכותה לבצע בעצמה תיקוני בדק בפרויקט בשל כשל מתמשך בטיפול בליקויים. במקום זאת הוחלט כי היא תישא בעלויות קבלן חיצוני שיישכר על ידי הדיירים. עם זאת, דחה ביהמ"ש את טענת בעלי הדירות לירידת ערך תדמיתית של הפרויקט

בית המשפט המחוזי בירושלים קבע כי משבר אמון בין רוכשי דירות ליזמית נדל"ן הוביל לכך שהחברה איבדה את הזכות לבצע את תיקוני הבדק בפרויקט המגורים בעצמה - ותישא בעלויות קבלן חיצוני שיישכר על ידי הדיירים.

פסק הדין, שניתן על ידי סגן הנשיא ארנון דראל, עסק בתביעת בעליהן של 55 דירות בבית משותף, הכולל 16 קומות מגורים, קומת קרקע ו-5 קומות חניה בפרויקט בירושלים. התביעה הוגשה ביולי 2021 על ידי התובעים נגד החברה היזמית פ.א. פיתוח ובניה בירושלים. מפסק הדין עולה כי הבניין נמסר ואוכלס החל מחודש מאי 2019, כאשר במהלך הבנייה נקלע הקבלן המבצע שנבחר על ידי היזמית להליכי חדלות פירעון.

לאחר כניסת התובעים לדירותיהם ותחילת השימוש בבניין, הם טענו, באמצעות עוה"ד פז רימר וצוק רימר ממשרד עוה"ד רימר-ארנון, כי התגלעו ליקויים במערכות שונות וכי הם איבדו באופן מוחלט את האמון בנתבעת נוכח מחדליה. במסגרת הסעדים ההצהרתיים, ביקשו התובעים לקבל צו, לפיו היזמית איבדה את הזכות לתיקון הליקויים ברכוש המשותף, וצו הצהרתי לפיו לבניין יצא "שם רע" אשר גרע מערך הדירות.

מנגד, היזמית דחתה את הטענות נגדה והאשימה את התובעים בסיכול ביצוע העבודות, בסילוף העובדות ובניסיון ליצירת "תשתית עובדתית יש מאין במטרה לייצר הליך משפטי". לטענתה, חוות הדעת של המומחים האובייקטיביים שמינה בית המשפט הוכיחו כי התביעה הצטמצמה לבסוף לליקויים סטנדרטיים ביותר, שעלותם המצטברת מסתכמת במאות אלפי שקלים.

הנתבעת הוסיפה כי מעולם לא כפרה בחובתה לתקן את הליקויים או סירבה לכך, אלא גילתה עמדה גמישה ונכונות עקבית לשתף פעולה עם התובעים. עוד טענה כי התובעים מנעו ממנה את האפשרות לתקן את הליקויים ברכוש המשותף. מנגד טענו התובעים כי הנתבעת לא הוכיחה כי הדיירים מנעו ממנה לבצע תיקונים, ובפרט תיקוני בטיחות דחופים, וההפך הוא הנכון.

בית המשפט החליט לקבל את התביעה בחלקה: השופט קבע כי יש לפסוק לתובעים את עלות תיקון הליקויים, על יסוד ההנחה שהיזמת אינה זכאית לתקן את הליקויים, ולכן התובעים זכאים לעלות התיקון על ידי קבלן מזדמן.

עם זאת, קבע השופט כי "בניגוד לטענת התובעים, לא ניתן לקבוע באופן גורף כי הנתבעת התנערה מאחריותה לתקן את הליקויים, התכחשה לחובתה לתקנם ולא גילתה נכונות לשיתוף פעולה... כך, גם לא ניתן להתעלם מהקשיים ומכך שלתובעים חלק בכך שהתיקונים לא בוצעו, שכן ניכר כי גם התובעים לא הקלו על הנתבעת לבצע את תיקון הליקויים, גם כאשר היא ניסתה לעשות כן".

למרות זאת, השופט הגיע, כאמור, למסקנה כי יזמית הנדל"ן איבדה את זכותה לתיקון הליקויים. הוא קבע כי הנטל להוכיח שהתובעים מנעו מהנתבעת לתקן את הליקויים הדחופים בזמן אמת, ומשכך היא זכאית לתקנם גם כעת, מוטל על הנתבעת - אולם היא לא עמדה בנטל זה. עוד קבע כי "לא ניתן לתלות בהליכי חדלות הפירעון שאליהם נכנס הקבלן המבצע את אי-תיקון הליקויים הדחופים בתוך פרק זמן סביר, והיעדרו של קבלן מבצע אינו פוטר את הנתבעת מאחריותה הישירה והמלאה כלפי הרוכשים".

השופט הוסיף כי "התובעים הניחו תשתית עובדתית מבוססת לקיומם של הליקויים החל משנת 2019, לרבות ליקויים דחופים ובטיחותיים שדרשו מענה מיידי. התובעים פנו שוב ושוב בדרישה לתיקון ליקויים חמורים במערכת כיבוי האש, לטיפול בהצפות קשות בחניונים, בריח צחנה מפיר האשפה ובנזילות משמעותיות. חלק מהליקויים הופיעו מיד עם כניסתם לבניין במאי 2019 ולא זכו למענה הולם במשך חודשים ארוכים... המסקנה היא כי דבק בנתבעת כשל מתמשך באי-ביצוע התיקונים במועד, אף אם לתובעים הייתה תרומה לכך".

לבסוף, בהקשר זה קבע בית המשפט כי "שוכנעתי כי התובעים אכן מתכוונים לבצע את העבודות הנדרשות באמצעות כספי הפיצוי שייפסקו לטובתם, ולא הונח בסיס מספיק לקבוע כי אין להם כוונה לפעול לתיקון הליקויים לאחר קבלת העלות לפי חוות הדעת. יש לפסוק לתובעים את עלות תיקון הליקויים, על יסוד ההנחה שהנתבעת אינה זכאית לתקן את הליקויים, ולכן התובעים זכאים לעלות התיקון על ידי קבלן מזדמן".

עם זאת, בית המשפט דחה את דרישת הדיירים לפיצוי של למעלה ממיליון שקל בגין "ירידת ערך פסיכולוגית" (או תדמיתית). בית המשפט אימץ את חוות דעת השמאי מטעמו, וקבע כי אין בסיס עובדתי להוכחת פגיעה בשווי הדירות עקב תדמית שלילית של הפרויקט, ופסק לדיירים 8,000 שקל בלבד בגין שני ליקויים נקודתיים. בסך הכל חויבה החברה בכ-1.6 מיליון שקל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית, וכן הוצאות שכ"ט עו"ד בסך 100 אלף שקל והוצאות התובעים בסך כ-220 אלף שקל.

מחברת פ.א נמסר בתגובה: "לאחר שהקבלן המבצע נקלע לחדלות פירעון, החברה נטלה על עצמה את האחריות להשלמת העבודות ולטיפול בליקויים כדי שהדיירים לא יידרשו להתמודד בעצמם עם הליך חדלות הפירעון. החברה ביקשה לבצע את התיקונים, אולם הדיירים בחרו במסלול של תביעה כספית. פסק הדין אף הכיר בכך שלדיירים הייתה תרומה לעיכוב בביצוע התיקונים שהחברה ביקשה לבצע בזמן אמת.

"כתב התביעה כלל חוות דעת מקצועיות מטעם התובעים, שהעמידו את היקף הליקויים הנטענים על כ-7.5 מיליון שקל. אך בסופו של יום, על יסוד חוות הדעת מטעם המומחים שמינה בית המשפט, נפסק פיצוי הנמוך משמעותית מסכום זה בשיעור של כ-15% ממנו. בנוסף, טענות הדיירים לירידת ערך נדחו. החברה לומדת את פסק הדין ותבחן את המשך צעדיה".