Fragwürdige Praxis – Livit verlangt 100 Franken für Bewilligung von Untermiete

Darum geht es: Wer ein Zimmer oder eine Wohnung untervermieten will, benötigt die Zustimmung der Vermieterschaft. Die Immobilienverwaltung Livit, eine der grössten in der Schweiz, verlangt dafür eine Gebühr: Wer sich die Untermiete bewilligen lassen möchte, erhält eine Rechnung über 100 Franken plus Mehrwertsteuer.

Das sagt der Mieterinnen- und Mieterverband: Nicole Schweizer, Leiterin Rechtsberatung bei der Zürcher Sektion, kritisiert die Praxis von Livit: «Ich halte eine pauschale Gebühr von 100 Franken für eine blosse Untermietbewilligung rechtlich für sehr fragwürdig – jedenfalls dann, wenn die Mieterschaft nur die Zustimmung nach Mietrecht verlangt und Livit keine von der Mieterschaft bestellte Zusatzdienstleistung erbringt.» Damit eine solche Gebühr überhaupt geschuldet wäre, müsste Livit eine tragfähige Grundlage haben. Als Beispiel erwähnt Schweizer eine klare Vereinbarung im Mietvertrag oder in den allgemeinen Bedingungen.

Die Untermiete ist im Artikel 262 des Obligationenrechts (OR) geregelt:

1. Der Mieter kann die Sache mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten.
2. Haben die Parteien nicht schriftlich etwas anderes vereinbart, so muss der Mieter ein Untermietbegehren schriftlich beim Vermieter stellen; das Begehren muss enthalten:
   a) die Namen der Untermieter;
   b) die Vertragsbedingungen, insbesondere das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins und die Untermietdauer.
3. Er muss den Vermieter über Änderungen der Angaben gemäss Absatz 2 während der Untermietdauer informieren.
4. Der Vermieter kann die Zustimmung insbesondere verweigern, wenn:
   a) der Mieter sich weigert, die Angaben gemäss den Absätzen 2 und 3 bekanntzugeben;
   b) die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
   c) dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile entstehen;
   d) eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist.
5. Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.
6. Erfolgt die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters oder hat der Mieter falsche Angaben gemacht oder den Vermieter über Änderungen gemäss Absatz 3 nicht informiert, so kann der Vermieter dem Mieter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen kündigen.

Keine Zustimmung nur gegen Bezahlung: Eindeutig nicht erlaubt ist laut dem Mieterverband, dass die Vermieterschaft die Zustimmung zur Untermiete von der Bezahlung der Gebühr abhängig macht. Das wäre eine zusätzliche Bedingung, die im Mietrecht nicht vorgesehen ist.

Wie rechtfertigt Livit die Kosten? Die Verwaltung sagt, dass sie Untermietgesuche nur nach den Vorgaben im Gesetz beurteile. Die Gebühr werde unabhängig davon verrechnet: «Die von Livit erhobene Umtriebsentschädigung dient der Abgeltung des zusätzlichen administrativen Aufwands, der im Zusammenhang mit der Prüfung und Bearbeitung eines Untermietgesuchs entsteht.» Als Beispiele erwähnt die Verwaltung die Prüfung der eingereichten Unterlagen, die Beurteilung der Untermietkonditionen sowie die Bearbeitung und Dokumentation des Gesuchs.

Was können Betroffene tun? Der Mieterinnen- und Mieterverband rät dazu, die Rechnung nicht einfach kommentarlos zu begleichen. Nicole Schweizer empfiehlt ein kurzes, sachliches Schreiben an Livit:

• Rechtsgrundlage verlangen: Fragen, auf welche konkrete Bestimmung im Mietvertrag oder in den AGB sich die Gebühr stützt.
• Bestreiten, dass die Gebühr geschuldet ist: Schreiben, dass die Zustimmung zur Untermiete nach Art. 262 OR zu prüfen ist und nur aus den dort genannten Gründen verweigert werden darf.
• Bewilligung unabhängig von der Gebühr verlangen.
• Zahlung nur unter Vorbehalt: «Zahlung ohne Anerkennung einer Rechtspflicht und unter Rückforderungsvorbehalt.»
• Bei Weigerung: Gang vor die Mietschlichtungsbehörde. Das ist kostenlos und man benötigt auch keinen Anwalt dafür.