지금이 강남 입성할 기회?…“생판 모르는 집주인이 24억 빌려줬어요”

강남지역 아파트 단지를 중심으로 매도인이 매수인에게 거액을 빌려주고 등기를 넘기는 이른바 ‘집주인 대출 거래’가 속출하는 모습이다. 고강도 부동산 규제 속에서 소유권을 선제적으로 넘기면서까지 아파트 매매를 진행하는 주된 배경으로 수억원에 달하는 양도소득세 절감이 꼽힌다.

8일 온라인 커뮤니티에 따르면 부동산 유튜버 ‘단희쌤’은 전날 자신의 유튜브 채널 ‘단희TV’에 ‘생판 남에게 24억 빌려준 강남 집주인들, 바보 같지만 수억 벌었습니다’라는 제목의 영상을 게재했다.

단희쌤은 최근 서울시 강남구 개포동 개포주공 6·7단지에서 체결된 매매 계약 14건 가운데 10건(71.4%)이 매도인이 매수인에게 잔금 대출을 실행하고 근저당권을 설정하는 방식으로 이뤄졌다고 설명했다. 채권 최고액은 최소 18억원에서 최대 24억원에 달한다.

단희쌤은 이러한 거래를 규제 정책과 세율 구조가 빚어낸 고육지책으로 진단했다. 현재 서울의 규제지역에서 주택을 사고팔 때 거래가가 25억원을 초과하면 주택담보대출 한도가 2억원으로 제한된다. 매수인의 잔금 조달이 어려워지면서 매도인이 자금 융통에 나섰다는 것이다.

매도인들이 위험을 감수하고 잔금이 입금되기 전에 소유권 이전 등기를 허용한 이유로 관리처분계획인가일과 양도소득세 장기보유특별공제가 거론된다. 개포주공 6·7단지는 지난달 8일 관리처분계획인가를 받았다.

비과세 대상에 해당하는 매도인들이 양도세를 줄이기 위해서는 관리처분계획인가 고시일 이전에 등기 접수를 마쳐야 한다. 1세대 1주택자의 경우 주택 보유 기간 전체 차익에 대해 최대 80%의 장특공제 혜택이 적용된다. 하지만 관리처분계획인가 고시일 이후에 등기를 접수하면 종전감정평가액을 초과하는 차익에 대해서는 장특공제 혜택이 0%로 줄어든다.

통상 재건축 단지의 감정평가액이 시세의 60~70% 수준에 불과한 현실을 고려하면 등기 접수 하루 차이로 양도세 부담이 대폭 늘어나는 셈이다. 매수인이 향후 이주비 대출이나 분담금을 제대로 상환하지 못해서 입주권이 경매로 넘어간다면 매도인이 원금을 회수하지 못할 가능성이 있음에도 절세에 무게를 둔 것이다.

단희쌤은 “집주인들이 마음이 좋아서 돈을 빌려주는 것이 아니다”라며 “아파트 시세와 감정가의 격차, 막힌 대출, 관리 처분 인가일이라는 규제와 세법의 경계선이 맞물리며 나타난 현상인 만큼 시장의 이면을 냉정하게 읽어야 한다”고 조언했다.

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강남지역 아파트 매매에서 매도인이 매수인에게 거액을 빌려주는 '집주인 대출 거래'가 늘어나고 있으며, 이는 양도소득세 절감을 위한 전략으로 파악된다.

부동산 유튜버 단희쌤에 따르면 최근 개포주공 단지에서 진행된 매매 계약의 71.4%가 매도인 잔금 대출 방식으로 체결되어, 채권 최고액이 24억 원에 달했다.

이러한 현상은 규제와 세법의 복잡한 구조 속에서 나타나고 있으며, 매도인들이 세금 부담을 줄이기 위해 소유권 이전 등기를 조기에 진행하는 것으로 분석된다.