Wie viel der Unterhalt des Eigenheims wirklich kostet

Für Hausbesitzer galt bisher die Faustregel: Wer jedes Jahr 1 Prozent des Immobilienwerts auf die Seite legt, kann damit den Unterhalt und alle Nebenkosten eines Eigenheims abdecken. «Die Realität sieht anders aus», sagt Adrian Wenger (54), Immobilienexperte beim VZ Vermögenszentrum. «Die 1-Prozent-Regel mag kurzfristig ausreichen, doch auf die lange Frist greift sie zu kurz.»

Die 1-Prozent-Regel stammt von den Banken, die zur Prüfung der Finanzierung eines Eigenheims eine sogenannte Tragbarkeitsrechnung anwenden. Diese besagt, dass die laufenden Kosten für das Eigenheim höchstens ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen dürfen. Zu den laufenden Kosten zählt die Bank: ein Zins von 5 Prozent auf die Hypothek, eine jährliche Amortisation von 1 Prozent des Kaufpreises und eben der Unterhalt und die Nebenkosten, die sie mit jährlich 1 Prozent des Immobilienwerts beziffert. Darunter fallen Heizung, Strom und Reparaturen.

Auf lange Frist nicht genug

Gemäss dieser Regel müssen Besitzer eines Eigenheims im Wert von 1,4 Millionen Franken jedes Jahr 14'000 Franken auf die Seite legen. Doch diese Rechnung hat einen Haken: «Man darf die kalkulatorische Rechnung nicht mit den effektiven Kosten verwechseln», sagt Wenger. In der Realität fällt spätestens nach 20 bis 25 Jahren eine umfassende Renovation an.

Ein Beispiel aus der Praxis zeigt auf, wie hoch die Kosten tatsächlich ausfallen können: Es handelt sich in diesem Fall um ein 24-jähriges Eigenheim mit 4,5 Zimmern im Wert von 1,4 Millionen Franken. Laut Berechnungen des VZ Vermögenszentrums fallen für diese Immobilie in den nächsten 15 Jahren 112'000 Franken an Investitionen an – für neue Fenster, eine Aufrüstung der Heizkörper und eine neue Küche. Um diese Sanierung zu finanzieren, müsste der Eigentümer in den nächsten 15 Jahren jährlich 7500 Franken auf die Seite legen – zusätzlich zu den üblichen Betriebs- und Unterhaltskosten.

«Sanierungskosten massiv höher»

Ausschlaggebend für eine realistische Einschätzung der Nebenkosten eines Hauses sind unter anderem das Alter des Hauses, der Zustand sowie der energetische Standard. In diesem Beispiel liegen die Sanierungskosten in einem «verkraftbaren Rahmen», sagt der VZ-Immobilienexperte. Das sei aber nicht immer so: «Wir haben viele Beispiele von Kunden mit Häusern aus den 80er- und 90er-Jahren, wo die Sanierungskosten massiv höher zu liegen kommen und ein realistisches Sparziel kaum zu finden ist», sagt der VZ-Immobilienexperte.

Auch wenn Wenger sagt, die 1-Prozent-Regel decke die realen Sanierungskosten nicht ab, bleibt die Tragbarkeitsrechnung der Bank ein guter Richtwert. «Sie greift zwar zu kurz, was den Unterhalt angeht, dafür ist sie grosszügig in Bezug auf die Zinsen», sagt der Experte.

Bei der Berechnung der Tragbarkeit stehen für die Banken andere Kriterien im Fokus. Der Kreditgeber kann damit feststellen, ob sich der Schuldner die Immobilie und die Hypothek leisten kann. Er rechnet dabei jedoch mit viel kürzeren Zeitperioden. Der Immobilienbesitzer dagegen muss über Jahrzehnte budgetieren.

So viel sollten Eigentümer auf die Seite legen

Wenger empfiehlt Hauseigentümern deshalb, mehr als 1 Prozent des Immobilienwerts zu sparen. Sein Tipp: die Differenz zwischen dem kalkulatorischen Hypo-Zinssatz der Bank von 5 Prozent und dem deutlich tieferen aktuellen Zinssatz auf die Seite zu legen. Wer das tut, sei für künftige Renovationen und Unterhalt gut gewappnet.

Sofern das Geld nicht kurzfristig gebraucht wird, sollte es laut Wenger auf ein Säule-3a-Konto einbezahlt werden. Das hat den Vorteil, dass der Sparbetrag von den Steuern abgezogen werden kann. Auch eine ETF-Lösung sei sinnvoll, wenn das Geld erst in 20 Jahren gebraucht werde.