Sorge um Bau-Finanzierung : Viele haben Angst vor dem Anschlussdarlehen – warum eigentlich?

Sorge um Bau-Finanzierung Viele haben Angst vor dem Anschlussdarlehen – warum eigentlich?

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Bei vielen Kunden, die in der Niedrigzinsphase finanziert haben, läuft bald die Zinsbindung aus. Die Traumkonditionen von damals sind zwar Geschichte, die meisten Kunden müssen sich wegen der Anschlussfinanzierung aber weniger Gedanken machen als gedacht.

Es ist noch gar nicht lange her, da ließen sich Immobilien in Deutschland (fast) zum Nulltarif finanzieren. Die Bauzinsen für zehn Jahre fest lagen von Anfang 2016 bis Anfang 2022 im Durchschnitt zwischen 1,5 und 0,6 Prozent. Von solchen Konditionen können Käufer heute nur träumen. Aktuell kosten Hypothekendarlehen um die vier Prozent.

Doch ist das wirklich ein Grund für übermäßige Sorge?

Rechtzeitiges Kümmern baut Stress ab

Auf der einen Seite ist es verständlich, dass Immobilienbesitzer, die in der Niedrigzinsphase finanziert haben und nun eine Anschlussfinanzierung brauchen, sich Sorgen machen. Schließlich rufen die Banken zum Teil 50 Prozent höhere Monatsraten auf als bisher.

Bei genauerem Hinsehen zeigt sich aber, dass die Belastung oft weniger schlimm ist, als befürchtet.

Der Grund: Die Banken sind bei Baudarlehen verpflichtet, ihren Kunden einen Folgezins anzubieten, weil der abgeschlossene Darlehensvertrag bis zur kompletten Tilgung gültig ist. Das bedeutet: Der Zinssatz kann sich bei der Anschlussfinanzierung zwar ändern, dann aber hat der Kunde das Recht, sich einen neuen Geldgeber - mit gegebenenfalls besseren Konditionen - zu suchen.

Doch auch wer bei seiner alten Bank bleibt, muss sich unter normalen Umständen keine übertriebenen Sorgen machen, selbst wenn der Zinssatz des Anschlussdarlehens nicht mehr 1,40 Prozent, sondern 4,05 Prozent beträgt. Warum das so ist, zeigt die folgende Musterrechnung.

Niedrigere Restschuld nimmt höheren Zinsen den Schrecken

Nehmen wir an, ein Kunde hat im Jahr 2017 ein Darlehen von 350.000 Euro aufgenommen und mit seiner Bank eine Tilgungsquote von drei Prozent pro Jahr vereinbart. Bleibt er nun bei der Bank muss er statt 1.283 Euro zwar künftig 2.056 Euro pro Monat in Zins und Tilgung stecken. Denn die Ausgangsbasis des Folgeangebotes ist der ursprüngliche Vertrag. Und der verteuert sich eben um 2,65 Prozent.

Allerdings ist seit der Darlehensunterzeichnung die Restschuld von 350.000 Euro auf 237.365 Euro gesunken. Die hohen Zinsen von 4,05 Prozent fallen entsprechend nur auf diese Restschuld an. Zugleich erhöht sich der Tilgungsanteil nun von drei auf 6,34 Prozent, weil die ersparten Zinsen den Tilgungsanteil erhöhen.

Und weil der Kunde kein neues Darlehen braucht, sondern sein altes lediglich prolongiert, muss auch keine neue Darlehensprüfung erfolgen. Eine sehr einfache Angelegenheit. Hier ist es allerdings extrem wichtig, darauf zu achten, ob die Bank einen attraktiven zeitgemäßen Folgezins anbietet. Das ist nicht immer der Fall und Alternativangebote der Konkurrenz können helfen, die Verhandlungsbasis gegenüber der Bank zu verbessern.

Auch ein neues Darlehen kann Sinn ergeben

Wer dennoch zweifelt, dass die höhere Rate machbar ist, kann seine (oder eine andere) Bank aber auch bitten, einen neuen Darlehensvertrag mit neuen Bedingungen anzubieten. In diesem Fall müssten zwar die Werthaltigkeit der Immobilie, die Bonität des Kunden und auch die Finanzierungsmöglichkeit im Rentenalter neu bewertet werden. Vielfach kann die Bank dann aber auch einen besseren Zinssatz anbieten, weil die Wertsteigerungen des Objektes und die geringere Darlehenshöhe in die Bewertung einfließen.

Nach aktueller Lage wäre dann auch ein Zinssatz von 4,05 Prozent oder weniger möglich. Zudem könnte eine niedrigere Tilgungsquote vereinbart werden. Wer es schafft, die drei Prozent beizubehalten, würde die neue Rate von 2.056 Euro auf 1.393 Euro senken. Das ist im Vergleich zu den ursprünglichen 1.283 Euro problemlos zu verschmerzen.

Denn vermutlich ist das Einkommen unseres Kreditnehmers seit 2017 von 3.700 Euro (Gehalt 2017) auf 5.350 Euro gestiegen. Dann sind wir - selbst wenn wir die Inflation berücksichtigen - bei gefühlten 4.050 Euro. 1.393 Euro sind dann etwa 34 Prozent des inflationsbereinigten Nettoeinkommens und somit problemlos zu bezahlen. Man hat in diesem Fall eine tragbare Rate. Die Restschuld im Jahr 2027 liegt dann jedoch bei 149.800 Euro und nicht bei 52.100 Euro wie beim Prolongationsangebot der Bank. Wichtig ist, dass man im neuen Vertrag Sondertilgungsopitionen und die Möglichkeit der Tilgungsveränderungen einbaut.

Die alles entscheidende Frage lautet also nur: Was ist der bessere Weg, die wenig aufwendige Prolongation oder doch der Wechsel der Bank?

Dazu haben wir den FMH-zertifizierten Vermittler Martin Hechel befragt. Sein Ansatz: "Ich versuche den Kunden bei seiner Bank zu belassen, weil das Prozedere am einfachsten ist und ich ihn über die Gestaltung des neuen Vertrages beraten kann und dieser oft bessere Bedingungen bietet. Die meisten Banken zahlen mir trotzdem Provision, wenn sie wissen, dass sie keinen Kunden verlieren."

Probleme kann es geben, wenn die Finanzierung extrem auf Kante genäht war

Die obigen Berechnungen helfen hoffentlich dabei, vielen Kunden wieder einen besseren Nachtschlaf zu ermöglichen. Zur Wahrheit gehört jedoch auch, dass es Immobilienbesitzer gibt, die in der Niedrigzinsphase gekauft und nur ein Prozent Tilgung vereinbart haben. Sie haben somit entsprechend noch sehr hohe Restschulden. Der Belastungssprung wird dann noch größer als in den oben beschriebenen Fällen - und oft nicht mehr tragbar. Auch hier können versierte Vermittler helfen, Lösungen zu finden, um die Last doch irgendwie zu stemmen. Zaubern können aber auch die besten Fachleute nicht. Auch deshalb ist es extrem wichtig, sich gerade bei angespannten Situationen, möglichst früh um ein Bank- oder Vermittlergespräch zu bemühen.

Immerhin: Auch für diese Gruppe gibt es wieder Hoffnung. Denn der Höhenflug der Zinsen scheint vorerst gestoppt. Seit einiger Zeit geht es sogar schon wieder leicht abwärts, wie wir auf der FMH-Seite ausgearbeitet haben.

Wer an unseren Musterberechnungen (Excel-Datei) interessiert ist, kann diese gerne absolut kostenfrei anfordern unter: info@fmh.de - Stichwort: Anschlussdarlehen

Max Herbst ist Inhaber der FMH-Finanzberatung, die seit 1986 unabhängige Zinsinformationen erstellt.