Zinsen für zehnjährige Festhypotheken steigen auf Jahreshoch

• Die Richtsätze für zehnjährige Festhypotheken sind auf 2,07 Prozent gestiegen – das höchste Niveau seit März 2025.
• Obwohl die SNB den Leitzins bei 0 Prozent belässt, treiben steigende Zinsen im Ausland den Schweizer Kapitalmarkt hoch.
• Trotz höherer Kosten wählen rund 43 Prozent der Hypothekarnehmer weiterhin langlaufende Festhypotheken.

Die Schweizer Wirtschaft floriert. Das Bruttoinlandsprodukt dürfte in diesem Jahr um 1,7 Prozent wachsen. Zuvor lag die Prognose bei 0,9 Prozent. Die Inflation ist in der Schweiz mit 1 Prozent genau im Zielband der Schweizerischen Nationalbank (SNB) von 0 bis 2 Prozent.

Die Inflation ist deutlich tiefer als in der EU und den USA. Dort haben die Europäische Zentralbank und die US-Notenbank den Leitzins zuletzt wieder erhöht. In der Schweiz ist der Leitzins hingegen seit über einem Jahr unverändert bei 0 Prozent. Doch das gestiegene internationale Zinsniveau wirkt sich auch auf den Schweizer Kapitalmarkt aus.

Die Rendite für zehnjährige Bundesobligationen (Staatsanleihen) verdoppelte sich nahezu von 0,31 Prozent Ende Juni auf 0,59 Prozent Ende September, wie der Vergleichsdienst Comparis mitteilt. Auch die Swap-Sätze stiegen in den vergangenen drei Monaten deutlich (siehe Grafik). Swap-Sätze zeigen vereinfacht gesagt, zu welchen Konditionen sich Finanzinstitute gegen Zinsänderungen absichern können, sagt Comparis-Immobilienexperte Dirk Renkert.

Finanzinstitute addieren ihre individuelle Marge auf den Swap-Satz. «Das höhere Zinsniveau im Ausland wirkt zunehmend auch auf den Schweizer Kapitalmarkt. Deshalb werden Festhypotheken teurer, obwohl die SNB ihren Leitzins bei 0 Prozent belässt. Die Richtsätze für zehnjährige Festhypotheken notieren mit über 2 Prozent so hoch wie seit März 2025 nicht mehr», so Renkert.

So stark steigen die Zinsen für Hypotheken

Die von über 30 Kreditinstituten öffentlich publizierten Referenzzinsen (sogenannte Richtsätze) für zehnjährige Festhypotheken lagen am 30. September bei 2,07 Prozent. Fünfjährige Festhypotheken lagen gegenüber Juni um 0,38 Prozentpunkte höher bei 1,90 Prozent. Dreijährige Festhypotheken notierten mit 1,75 Prozent rund 0,43 Prozentpunkte höher als noch vor drei Monaten mit 1,32 Prozent. Unverändert sind die Richtsätze für Saron-Hypotheken.

Angebotene Zinsen von über 30 Hypothekarinstituten (Durchschnitt):

• Saron-Hypotheken: zwischen 0,8 und 1,2 Prozent (Anfang 2026: zwischen 0,8 und 1,2 Prozent)
• Fünfjährige Festhypotheken: zwischen 1,5 und 2,0 Prozent (Anfang 2026: zwischen 1,2 und 1,6 Prozent)
• Zehnjährige Festhypotheken: zwischen 1,6 und 2,3 Prozent (Anfang 2026: zwischen 1,5 und 1,9 Prozent)

Langlaufende Festhypotheken bleiben besonders gefragt

Bei den Abschlüssen über den Comparis-Hypothekenservice zeigten sich in den letzten drei Monaten Verschiebungen zwischen den Laufzeiten. Rund 21 Prozent entschieden sich Ende September für Saron-Hypotheken (Vorquartal: 19 Prozent). Der Anteil langlaufender Festhypotheken mit zehn Jahren und länger erhöhte sich ebenfalls, von rund 42 auf rund 43 Prozent aller Abschlüsse.

Renkert sagt dazu: «Das aktuelle Zinsumfeld zeigt sich besonders bei den kurz- und langfristigen Laufzeiten: Während ein Teil der Hypothekennehmenden verstärkt auf kostengünstige Saron-Hypotheken setzt, bevorzugen andere die höhere Planungssicherheit langlaufender Festhypotheken», sagt Renkert.

Viele Experten rechnen aber damit, dass die Nationalbank im Dezember die Zinsen erhöht. Dann würden die Hypothekarzinsen noch stärker steigen.

Die Tipps vom Comparis-Experten für Hypothekarnehmerinnen und Hypothekarnehmer

• Zinsentwicklung beobachten: Es lohnt sich, den Hypothekarmarkt zu beobachten und günstige Zeitpunkte für den Abschluss gezielt zu nutzen.
• Die angemessene Risikostrategie wählen: Tiefere Hypothekarzinsen sollten nicht das alleinige Entscheidungskriterium sein. Wer steigende Zinsen kaum verkraftet, ist mit Festhypotheken besser bedient, während finanziell flexiblere Kreditnehmende auch Saron-Hypotheken wählen können.
• Wichtige Fristen bei der Planung beachten: Bei der Erneuerung einer Festhypothek sollten Kündigungsfristen von bis zu sechs Monaten beachtet und die Planung frühzeitig gestartet werden. Auch die Unterlagen sollten rechtzeitig vorbereitet und genügend Vorlaufzeit eingeplant werden.
• Tragbarkeit im Alter berücksichtigen: Die Einkommenssituation im Alter ist entscheidend, da die Tragbarkeit bei tiefem Einkommen sinken kann. Daher sollte frühzeitig geprüft werden, ob eine Teilamortisation sinnvoll ist.
• Nicht das erstbeste Angebot akzeptieren: Der von der Hausbank offerierte Zinssatz ist verhandelbar. Zwischen den Zinsen, die die Hypothekarinstitute ins Schaufenster (Richtzinsen) stellen und den bestverhandelten Zinsen klafft meist eine grosse Lücke.

Der Anteil von Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten (vier bis sieben Jahre) reduzierte sich hingegen von rund 23 Prozent Ende Juni auf rund 21 Prozent im September. Auch bei den Festhypotheken mit acht- und neunjähriger Laufzeit reduzierte sich der Anteil von rund zwölf Prozent auf rund zehn Prozent.

Wie gehst du mit den steigenden Hypothekarzinsen um?

Ich sichere mir lieber früh eine lange Festhypothek, auch wenn sie etwas teurer ist.

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Fabian Pöschl (fpo) arbeitet seit 2020 für 20 Minuten. Er ist Verantwortlicher Wirtschaftsnews im Ressort Wirtschaft