집값 안 잡히고 전월세는 말랐다…“토허제, 단계적 출구전략을”

정부가 서울 전 지역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정(토허제 전면 시행)한 지 15일로 1년을 맞았다. 정부는 토허제가 집값 상승의 주범은 아니라고 주장하지만, 전문가들은 전월세 공급 감소로 서울에서 비교적 중저가였던 아파트 가격을 밀어 올렸다고 지적한다.

내년 일부 지역 해제 등 단계적 출구 전략을 검토해야 한다는 의견도 나온다.

국토교통부는 지난해 10·15대책을 통해 이미 토허구역·규제지역(투기과열지구·조정대상지역)이었던 서울 ‘강남 3구’(강남·서초·송파구)와 용산구에 더해 서울 전 자치구와 성남·과천·하남 등 경기 12개 지역을 토허구역·규제지역으로 지정했다. 지난 7월 초엔 경기 화성시 동탄구 등 3개 지역을 추가했다. 토허제는 올해 말까지 유효하고 정부가 연말에 연장 여부를 결정하게 된다.

홍지선 국토부 장관은 지난 7일 국정감사에서 “그나마 토허제를 했기 때문에 (집값을) 이 정도 수준에 묶어둔 것”이라며 “토허제 때문에 집값이 올라간 것은 아니다”라고 말했다.

토허제 연장에 관해서도 홍 장관은 “일단 현재 상황으로 보면 토허제에 대한 어느 정도 수요가 있다고 본다”고 했다. 다만 집값이 상승 중인 경기 다른 지역으로 확대하는 데는 “주택시장을 면밀히 관찰하겠다”며 유보적인 입장을 밝혔다.

토허제 전면 시행 후 집값 상승세가 다소 잦아들었던 것은 사실이다. 하지만 수도권의 매매 거래가 줄어들자 전월세 공급이 감소하는 부작용이 나타났다. 토허구역에선 ‘주택 취득 후 2년간 실거주 의무’가 생기므로 전월세 매물로 공급할 수 없다.

부동산원에 따르면 지난해 10월20일 103.9였던 전세수급지수는 지난 12일 기준 약 1년 만에 122.4까지 올랐다.

지난 8월 초 세제개편안 발표 직후 하락하던 서울 아파트 가격은 다시 상승세를 보이고 있다.

이날 부동산원 주간 동향에 따르면, 서울 아파트 가격 상승률은 지난달 마지막주 0.09%까지 내려왔다가 10월 첫째 주 0.12%, 둘째 주 0.16%로 다시 높아졌다. 특히 경기 남부지역인 성남시 분당구(0.56%→0.79%)·중원구(0.17%→0.55%), 용인시 수지구(0.18%→0.34%)·기흥구(0.35%→0.52%), 화성시 동탄구(0.33%→0.66%) 등 상승률 확대 폭이 두드러진다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “주택 공급이 부족한데 시중에 유동성은 풀리고 있어 집값이 떨어지는 게 제한적”이라며 “전월세 매물이 부족한 상황에서 반도체 업계 사내대출을 계기로 수원, 용인, 군포, 나아가 하남까지 매수세가 확산하고 있다”고 말했다.

‘갭투자’ 금지, 실거주 의무 강화는 주택 구매 의사층의 소유 자산과 대출 가능액에 맞춰 시세 15억원 이하의 서울 외곽 지역, 경기 남부 등에 수요를 집중시켰다.

다만 부작용과 효과를 둘러싼 여러 의문에도, 서울시가 2025년 초 강남 3구와 용산구에서 토허구역을 해제했다가 집값이 한 주 만에 0.6~0.7%씩 뛰자 한 달 만에 재지정했던 전례가 있어 신중한 접근이 필요한 게 현실이다.

정준호 강원대 부동산학과 교수는 “풍선효과를 막는다는 측면에서 토허구역을 넓게 지정하면서 초기에 효과를 냈던 것이 사실”이라면서도 “전월세 시장에서 부작용과 부동산 시장 열기가 완전히 꺼지지 않은 점을 함께 고려해 일부 핵심 지역을 제외하고 해제하는 방안을 검토해볼 수 있다”고 말했다.